法国生活

• 私有部分（Partie privative）：专属于业主个人使用的空间，如公寓内的房间、地下储藏室（cave）、停车位等。
• 公摊部分（Parties communes）：所有业主共同使用的部分，包括楼梯、电梯、绿化区、供暖设备等。每位业主根据其所拥有的单元份额（tantièmes）分担公摊部分的维护费用。

法律依据：法国的公寓共有制受 1965年7月10日法律（N°65-557） 及 1967年3月17日法令（Décret 67-223） 监管。

公寓共有制的三大管理机构

1. 业主委员会（Syndicat des copropriétaires）

业主委员会 包含所有房产单元的业主（无一例外），其主要职责包括：

• 管理共有部分，确保建筑维护、保值和增值；
• 维护业主共同利益，例如决策物业修缮、升级设施等；
• 做出重要决策，如批准年度预算、选聘物业管理人、决定是否更换供暖系统等。

业主委员会具有 法人资格（personne morale），意味着它享有法律权利，但同时须承担法律责任。例如，如果公寓楼因维护不当导致事故，业主委员会可能需要承担相应责任。

如何运作？

• 业主委员会每年至少召开 一次 业主大会（Assemblée générale）；
• 所有业主 都将收到通知并有权投票表决相关事项。

2. 物业管理人（Syndic de copropriété）

物业管理人（Syndic）是负责执行业主委员会决策的实体，主要职责包括：

• 日常管理：执行业主大会决议，如组织维修、支付公寓账单；
• 财务管理：编制账目、筹集资金、分摊物业费用；
• 法律合规：确保公寓管理符合《公寓共有制管理条例（Règlement de copropriété）》；
• 提供建议与协助：向业主委员会提供法律、技术和财务建议。

物业管理人的类型

• 专业物业管理公司（Syndic professionnel）：由业主大会聘请，需持有执业资格；
• 业主自管（Syndic non-professionnel）：由业主之一担任物业管理人，并由业主大会选举产生。

如何选聘？

• 物业管理人由 业主大会投票选出，合同通常为 三年，期满后可续签或更换。

3. 业主代表委员会（Conseil syndical de copropriété）

业主代表委员会 负责监督物业管理人，确保其管理透明高效。其主要职能包括：

• 审核物业账目，确保资金使用合理；
• 监督合同执行情况，检查维修和保养合同的签订及落实情况；
• 监督费用分配，确保业主的分摊费用公正合理；
• 参与预算编制，协助制定物业年度预算并监督执行情况。

成员构成

• 由 业主大会选举产生；
• 成员必须是业主，且为志愿性质，不领取报酬。

特殊情况

• 小型公寓共有制（copropriété de petite taille）：如果公寓共有少于5个单元或平均年度预算低于1.5万欧元（过去三年平均值），则可不设立业主代表委员会。

总结：谁负责什么？

如何提高业主参与度？

许多业主对公寓管理并不关心，甚至缺乏必要的知识。为了保障自身权益，建议业主：

1. 积极参与业主大会：了解公寓共有部分的最新状况；
2. 关注物业管理费的使用情况：要求物业管理人定期提供详细财务报告；
3. 加入业主代表委员会：增强对物业管理的监督权；
4. 关注法国物业法律：掌握《1965年法律》及相关法规，以便在决策时拥有充分的信息。

在法国，公寓共有制的管理关系复杂，但只要充分了解各方角色，就能更好地保障自己的权益。如果您是业主，积极参与业主大会和物业管理事务，能让您的居住环境更加美好！