法国生活

然而，在当前的市场环境下，是否仍然值得通过信贷投资于SCPI（Société Civile de Placement Immobilier，不动产投资信托基金）？对此，La Boutique des placements创始人拉斐尔·奥齐耶（Raphaël Oziel）发表了他的看法。

信贷融资购买SCPI：是否仍具吸引力？

与传统租赁房产类似，投资者可以通过贷款购买SCPI份额，并享受相同的税收优惠，例如将贷款利息从租金收入中扣除。此外，SCPI产生的租金收入通常可以覆盖贷款的大部分月供。然而，与传统房产贷款相比，SCPI的贷款成本更高，并且并非所有银行都提供这类融资。大部分银行更倾向于为其自家推出的SCPI产品提供贷款。

近几个月来，由于部分SCPI价格大幅下跌，一些银行进一步收紧了相关贷款政策。不过，市场预计SCPI的调整周期可能已接近尾声。

SCPI市场选择空前丰富

尽管利率仍然较高，但当前SCPI市场的选择范围却前所未有的广泛。投资者可以选择传统的法国SCPI，也可以投资欧洲SCPI，后者因税收优惠（免除法国社会分摊税 prélèvements sociaux）而受到青睐。此外，新兴SCPI也逐渐崭露头角，不仅提供更具竞争力的市场条件，其分配率（rendement）甚至可以达到7%，吸引了大量投资者的关注。

值得注意的是，尽管SCPI市场具有一定的不确定性，但当前贷款利率与SCPI收益率之间的利差重新变得具有吸引力。部分银行还提供无商业对价的融资方案，即无需开设银行账户、无须银行工资收入存款要求，甚至不需要首付款。此外，部分银行允许通过**SCI（Société Civile Immobilière，民事不动产公司）**的形式持有SCPI，以优化税务管理并进行资产传承规划。

目前，部分银行针对优质客户提供的SCPI贷款利率约为3%至3.4%（20年期），对于资质最优的客户，甚至可以降至3.2%。不过，这类贷款通常面向已有房产资产的客户。例如：

• 假设您拥有一套价值30万欧元的房产，仍需偿还10万欧元贷款，则您的净房产资产为20万欧元。
• 若您的债务比率（taux d'endettement）符合要求，银行可能会提供高达20万欧元的抵押贷款（crédit hypothécaire），用于投资SCPI，同时仍可自由选择SCPI产品，并搭配贷款保险（assurance emprunteur）。

非法国居民的融资条件更加严格

对于非法国居民而言，SCPI贷款融资的难度有所增加。部分银行在2023年底直接暂停了该类融资。然而，仍有一些机构提供最长15年期的贷款，但通常要求一定的商业对价。例如，融资15万欧元，可能需要在银行存入约5万欧元的资金作为对价（约20%-30%）。

对于难以获得贷款的投资者（如企业主、债务比率较高的个人等），另一种替代方案是通过保险合同（contrat d’assurance-vie）进行定期投资，这也能实现长期的资产积累。