法国生活

法国房产赠与的基本原则

根据《费加罗报》房地产版（Le Figaro Immobilier），法国的财产可以通过 赠与（donation） 的方式传承给子女，而无需对价交易。这种赠与必须通过公证手续完成，可以涉及不动产、现金或公司股份。然而，赠与行为会产生相关税费，其金额取决于赠与人和受赠人之间的亲属关系，以及赠与人当时的年龄。

以巴黎或里昂的一对夫妇为例，若他们想将价值 25万欧元 的房产赠与给两个子女，且从未进行过赠与，他们可以享受 可观的税收减免。目前，法国税法允许：

• 每位父母每15年可赠与10万欧元给每个子女，免缴赠与税。
• 夫妻双方合计可赠与 每个子女20万欧元，即 两名子女合计40万欧元，完全免税。

在这种情况下，这座房产的转让可完全避免赠与税，子女仅需支付 公证费和登记费，约 6,300欧元。

年龄对税务的影响

如果父母希望继续居住在该房产内，他们可以选择 裸产权赠与（donation en nue-propriété），保留终身居住权（usufruit réservé）。这种方式下，子女获得房屋所有权，而父母在世时仍可使用该房产。

法国财政法规规定，裸产权与使用权的价值比例 随着赠与人年龄的增长而变化：

• 41-50岁：裸产权价值占60%，使用权占40%；
• 51-60岁：裸产权占50%，使用权占50%；
• 61-70岁：裸产权占40%，使用权占60%；
• 71岁以上：裸产权占30%，使用权占70%。

例如，如果一对 71岁的夫妇 赠与一套 价值25万欧元 的房产，税务计算基于 裸产权部分（即70%），其应纳税价值仅 17.5万欧元（而非25万欧元）。每个子女仅需继承 87,500欧元，远低于 20万欧元的免税额度，实现免税继承。

为什么建议60岁开始传承？

法国的税收政策鼓励 及早规划传承，因为：

• 60岁时，裸产权的税基较低（40%），比71岁（30%）时更划算；
• 60岁退休后，家庭财务状况较稳定，可以合理规划财产分配；
• 赠与可以 每15年重复一次，父母可以在 60岁、75岁、90岁 分批赠与，最大化税务优惠。

总体来看，在 巴黎、马赛、尼斯或里昂等城市拥有房产的华人，如果想将房产传给子女，建议 从60岁开始分批赠与，既能降低税负，又能确保财产安全传承。

结论

在法国，房产赠与需考虑 税务规划、法律程序及家庭需求。60-65岁是 最理想的赠与年龄，不仅税务优惠最大，还能在未来调整财产分配。如果房产位于 巴黎、里昂、波尔多或尼斯，则应同时关注 房价走势、租赁市场及公证费，以便做出最优决策。